16 марта 2021
В 1910 году на стоимость съёмного жилья в России влияли цены на соль, присутствие военных и количество трактиров, а максимальная плата взималась вовсе не в Москве или Санкт-Петербурге. Учёные из НИУ ВШЭ проанализировали рынок недвижимости свыше тысячи городов Российской империи и сравнили ситуацию с современной. IQ рассказывает о результатах их работы.
В городах дореволюционной России было немало многоквартирных домов, но покупка отдельных квартир не допускалась законом. Поэтому для большинства горожан оставалась единственная возможность — снимать. В Санкт-Петербурге, к примеру, «доля съёмных квартир в общем числе жилищ составляла около 96%».
Квартиры статистика делила на большие — свыше шести комнат, средние — 4–6 комнат и малые — менее 4-х комнат. Отличались и цены — по типам жилья и в зависимости от города. О ныне самой дорогой по стоимости аренде Москве сборник «Города России в 1910 году» писал: «Москва в этом отношении не занимает выдающегося места, примыкая скорее к среднему большинству, нежели к выдающемуся меньшинству».
Сборник был выпущен в 1914 году Центральным статистическим комитетом МВД, а сегодня, век спустя, стал источником информации для понимания стоимости жизни того времени. По данным исторической статистики, Алиса Райковская, Марина Таланцева и Константин Холодилин из НИУ ВШЭ изучили величину и перепады цен на аренду жилья в 1232 городах Российской империи и выяснили, от чего они зависели тогда, и что поменялось спустя столетие.
Дешевле всего, подсчитали авторы исследования, съём жилья в 1910 году обходился в наименее заселённом Заволжье (Пермская, Оренбургская, Самарская, Уфимская губернии), а также в Прибалтике и на Северо-Западе (Витебская, Минская, Могилёвская, Эстляндская и прочие губернии).
«Столичная» Санкт-Петербургская губерния по уровню квартплаты не входила в пятёрку, а по определённым типам квартир и в десятку лидеров. Москва, хотя и доминировала в своем регионе, но уступала, в частности, средневолжским городам с таким же губернским статусом: Симбирску (нынешний Ульяновск), Нижнему Новгороду, Казани.
И наконец — самые дорогие, по крайней мере, в отношении наиболее «массовых» малых и средних квартир. В 1910 году это были Ялта и Владивосток. Первая — как известный курорт и место отдыха царской семьи. Второй — как крупнейший дальневосточный город, развивавшийся при поддержке государства.
Источник: расчёты авторов исследования по данным сборника «Города России в 1910 году» (СПб, 1914)
Самую высокую цену за большие — свыше шести комнат — квартиры запрашивали в Коканде (город в Ферганской области среднеазиатской части Российской империи). В год — 9 тысяч рублей. Но этот пример скорее исключение. В Ялте за подобное жильё платили до 4 тысяч. Во Владивостоке — до 4,8 тысяч рублей. Средняя цена в Москве — 1,1 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 1,4 тысячи.
В сравнительно дешёвом Заволжье шестикомнатные апартаменты в среднем обходились в 480 руб. (Уфа), 600 руб. (Челябинск, Екатеринбург, Самара) или 840 руб. (Пермь).
Источник: расчёты авторов исследования по данным сборника «Города России в 1910 году» (СПб, 1914)
Если разбросать годовые цифры по месяцам, получается от 40 до 400 рублей. Рабочим и мелким служащим, чья средняя зарплата в то время составляла 24 рубля, дорогостоящее жильё было не по карману. Арендовать его могли начальники почтовых, железнодорожных и пароходных станций в крупных городах, депутаты Государственной Думы, губернаторы, высшие чиновники, капитаны, подполковники и генералы с жалованьем от 150 до 1500 рублей в месяц.
«В основном отдельные квартиры обычно снимали люди со средним достатком, — рассказывает один из авторов исследования Константин Холодилин. — Одинокие и бедные люди часто довольствовались комнатой, углом или даже койкой. Таких называли “коечниками”: они поочерёдно спали на одной кровати. Рабочие крупных предприятий зачастую селились в заводских казармах, предоставлявшихся владельцами предприятий. Крупные чиновники имели служебные квартиры. Так, например, последний управляющий Государственным банком (аналог современного Банка России) Иван Шипов занимал квартиру прямо в банке».
Ежемесячные зарплаты в Российской империи начала XX века
Прислуга: 3–10 руб. Младшие чины госслужащих, работники почты, библиотекари: 20 руб. Высококвалифицированные рабочие, мастера бригад: 50–80 руб. Врачи в земских больницах: 80 руб. Поручик царской армии: 90 руб. Учителя старших классов гимназий: 80–100 руб. Начальники ж/д станций в крупных городах: 150–300 руб. Депутаты Государственной Думы: 350 руб. Генерал в должности командира корпуса: 725 руб. Губернаторы: около 1 тыс. руб. Министры и высшие чиновники: 1,5 тыс. руб.
Источник: Historical_fact
Жильё среднего (4–6 комнат) и малого (до 4 комнат) размера стоило на порядок дешевле. Так, во Владивостоке 4–6-комнатная квартира забирала в год от 600 до 2,8 тыс. руб., квартира с четырьмя и меньше комнатами — 300–1,8 тыс. рублей. Средняя цена в Москве соответственно: 404 и 238 руб., в Санкт-Петербурге — 469 и 215.
В целом же, по выводам исследователей, «плата в разных городах России имела достаточно сильный разброс». Цены на квартиры одного типа могли отличаться в 70, а то и в 200 раз.
Источник: расчёты авторов исследования по данным сборника «Города России в 1910 году» (СПб, 1914)
Из 1232 изученных городов 74 находились в статусе губернских столиц. Морской порт в 1910 году был лишь в 44, а железные дороги — менее чем в половине (494). Чуть больше 2% горожан в среднем составляли военнослужащие. Цены на хлеб, мясо и соль различались в 10–15 раз.
Эти факторы, на первый взгляд, не имеющие ничего общего, определяли стоимость жилья. Чтобы понять нюансы ценообразования, учёные использовали три метода математической статистики — метод наименьших квадратов (МНК), метод квантильной регрессии и метод многомерных адаптивных регрессионных сплайнов (МАРС). С их помощью они построили девять моделей, в каждой из которых зависимой (то есть измеряемой) переменной была плата за съём квартир.
Результатом стал набор социально-экономических показателей, объясняющий «от 31 до 46% вариации цен на жильё».
Основные факторы влияния на плату за аренду квартир в дореволюционной России
численность населения; наличие порта и железной дороги; принадлежность города к числу губернских столиц; доля военного населения; количество заведений общественного питания; цены на мясо, соль, керосин.
Действие первых трёх понятно: «Численность населения, транспортное значение и губернский статус делали города более привлекательными для жизни, что вело к миграционному росту населения и повышению квартплаты». Остаётся вопрос с военными, общественным питанием и ценами на товары первой необходимости.
Военнослужащим царской армии съём частных квартир полностью оплачивало государство. Выплаты составляли около 30–40% денежного довольствия, их размер определялся чином и местом несения службы, а от размера, в свою очередь, зависели цены на жильё.
При этом значительная доля военных в городе — ещё не повод к росту спроса на квартиры. По подсчётам учёных, там, где она превышала 0,5%, стоимость квартир увеличивалась меньше, «чем в городах со сравнительно небольшой степенью милитаризации населения». Объяснение — в наличии альтернативы: казарм и казённого жилья.
Цена соли в городах варьировала от 0,3 до 10 копеек за фунт. Если она превышала медианное значение в 1 копейку, то влияла на величину платы за съёмные квартиры.
«Дореволюционная Россия — один из мировых поставщиков соли. Этим товаром первой необходимости, как правило, были в достатке снабжены все города, поэтому данный показатель — одна из характеристик платёжеспособного спроса населения», — объясняют исследователи.
Тот же механизм в отношении мяса. Правда, со своими особенностями: цены на мясо, в отличие от цен на соль, сказывались на квартплате только если не переходили своей средней отметки по стране.
«Продуктовые» тонкости в итоге объяснили, почему жить в тогдашней столице — Санкт-Петербурге — было дешевле. Мясо там стоило относительно дорого, цена на соль, наоборот, уступала среднему уровню по России, так же как и показатель количества мест общественного питания.
Последний не менее значим. В начале XX века рестораны, трактиры, харчевни, кофейные дома, столовые были важной частью повседневности, а их большое количество — признаком экономического развития города. Привлекательность такого города повышалась, стоимость жилья в нём росла.
На 1000 жителей Санкт-Петербурга в 1910 году приходилось 1,16 трактирных заведений. В среднем по стране — 2,01. Для сравнения в дорогой для аренды Ялте — 3,75.
Современная ситуация в исследовании анализировалась с помощью сайта Numbeo — базы данных, в том числе стоимости жилья, по 9341 городу мира. Поскольку сайт наполняется пользователями, достоверность необходимой информации проверили, сопоставив с такой же статистикой от Института экономики города.
На Numbeo учёные выбрали 144 города РФ и стран, в начале XX века входивших в Российскую империю: Азербайджана, Армении, Белоруссии, Грузии, Казахстана, Киргизии, Латвии, Литвы, Польши, Таджикистана, Туркменистана, Украины и Эстонии.
Самая высокая арендная плата среди столиц государств оказалась в Москве. Больше, чем, например, в Варшаве, Таллине, Риге, Ашхабаде. Москва же занимает первую строчку среди городов России. На второй — Санкт-Петербург, на третьей — Сочи. Лидер 1910 года Владивосток уже не номер один, хотя по-прежнему в числе дорогих для съемного жилья.
Источник: расчёты авторов исследования по данным Numbeo, март 2021 года
Сейчас (IQ заглянул на Numbeo в феврале 2021 года) аренда однокомнатной квартиры в центре Москвы стоит почти в три раза дороже, чем в среднем по России. Аренда во Владивостоке — в среднем на 45% ниже, чем в Москве, а цены в Санкт-Петербурге отстают от московских на 38%.
Источник: Numbeo, февраль 2021 года
За сто лет ситуация изменилась существенно, заключают учёные: «Сильно увеличилась разница между некоторыми городами России. Москва теперь намного дороже, чем все остальные. Санкт-Петербург также значительно выделяется среди других». При этом сократился разрыв между минимальными и максимальными ценами: в 2019 году он был почти в два раза меньше, чем в 1910-м.
Основная причина — изменение факторов влияния на цены. Век назад значение имели доля городской площади, занятой садами, доля каменных домов (в 1910 году в российских городах в среднем их насчитывалось всего 8,1%). Свои «пять копеек» вносила стоимость сахара, хлеба и даже керосина, который являлся «основным средством освещения и составлял натуральную часть заработка рабочих».
Сейчас города развиваются по другим законам, а рынок регулируется иными показателями. Это могут быть, к примеру, социальное страхование, транспортная доступность, доступность учреждений образования и сферы сервиса, уровень доходов населения, развития телекоммуникаций, приватизации жилья, объём платных услуг, оборот розничной торговли, концентрация финансово-экономических ресурсов и человеческого капитала.
IQ
