Магнетизм новостроек

Миграции, как внутри страны, так и внешние, — один из сильнейших факторов трансформации мегаполисов во всем мире. Москва здесь не исключение. Исследователи из НИУ ВШЭ, Института географии РАН и КБ Стрелка выяснили, жители каких городов покупают квартиры в новостройках столицы и каким образом экономическое неравенство разных регионов России меняет облик города.

Мегаполисы — это опорный каркас современной экономики, ворота на международные рынки для национальных экономик. Люди переезжают в мегаполисы ради качественного образования, хорошей работы, высокого качества жизни и личных перспектив. Но в первую очередь они нуждаются в жилье.

Москва и Подмосковье — яркий пример трансформации города и его окрестностей под воздействием масштабного жилищного строительства в условиях мощного притока мигрантов. Эту трансформацию видно невооруженным глазом, но изучены эти процессы на удивление плохо — как в случае Москвы, так и других городов. Существуют различные теоретические модели пространственного равновесия, описывающие взаимосвязи между миграциями, экономическими стимулами и нематериальными факторами привлекательности различных территорий, но работ, которые анализировали бы эмпирические данные в контексте таких моделей на российском материале, практически нет.

От режима регулирования земельного рынка зависит, какое и где строится жилье в агломерации, а значит — сколько оно будет стоить. В то же время, приток мигрантов тоже сильно влияет на рынок — дополнительный спрос ведет к росту цен и стимулирует строительство. Выходцы из богатых регионов и мигранты с территорий с низким уровнем доходов покупают жилье разных ценовых категорий и в разных зонах агломерации. Поэтому цены, в сочетании с межрегиональным неравенством, определяют миграционную привлекательность города: проблематично переехать в город, в котором доступного для тебя жилья нет.

Шесть поясов новостроек

В основе работы ученых — данные о временных трудовых миграциях и переездах на постоянное место жительство в Московский регион, информация о жилищном строительстве в Москве и Подмосковье, а также деперсонализированная база покупателей на первичном рынке жилья.

В ходе анализа данных жилищного строительства исследователи выявили 877 проектов многоэтажных жилых построек с суммарной площадью жилья 37,5 млн кв. м., которые в 2015 году находились на стадии строительства и продажи. По расположению их можно отнести к одному из 6 концентрических поясов: три в ядре, и три в пригородной зоне агломерации.

В ядре агломерации — деловой район в пределах Садового кольца, селитебно-деловой пояс на месте бывших промзон вдоль Третьего транспортного кольца и жилой пояс в пределах МКАД. К пригородной зоне относятся пояс ближних субцентров — до 10 км за МКАД); пригородный пояс в пределах Московского малого кольца (ММК) и периферийный пояс за ним.

Проанализировав эти данные, ученые смогли оценить долю иногородних покупателей на рынке московского жилья и сравнить их с миграционной активностью.

Выяснилось, что среди покупателей недвижимости в Подмосковье наибольшей активностью по сравнению со своей численностью отличаются жители городов с численностью от 100 до 250 тысяч человек: например, Коврова, Новомосковска, Мурома, Новочебоксарска. В самой Москве же квартиры покупают в первую очередь жители более крупных городов — например, нефтегазовых центров, типа Сургута и Нижневартовска, или соседних областных центров: Владимира, Смоленска и Тулы. У них есть и стимулы, и возможности для переезда. Жителям малых городов и сельской местности очень трудно накопить средства на покупку жилья даже в Подмосковье, а жителям городов-миллионников Москва не так интересна, им неплохо живется и дома.

Покупатели жилья из небогатых регионов нацелены на тридцатикилометровую зону между МКАД и ММК, где в 2015-2017 гг. строилось до 70% нового жилья в агломерации (в десятикилометровой зоне — половина), а время поездки на работу, в центр Москвы, остается в пределах 70-80 минут.

Ближняя пригородная зона столицы является основной «территорией входа» для мигрантов, а жилищное строительство в Подмосковье — важнейший механизм ограничения цен на жилье в регионе и поддержания экономических стимулов для крупномасштабной миграции в столичный регион.

Как управлять муравейником

«Работ про то, как развивается город или агломерация, про взаимосвязь миграции и экономических стимулов довольно много. Однако статей, исследующих размещение внутри города выходцев из разных регионов практически нет», — говорит в беседе с IQ.HSE декан Факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ, старший научный сотрудник Института географии РАН и один из авторов работы, Николай Куричев.

По словам ученого, исследования, проводившиеся в США, показывают зависимость траектории развития городских агломераций (динамики занятости, номинальных зарплат, цен на жилье, объема предложения, миграционного притока и населения) от уровня жесткости регулирования строительства. Есть также работы из Китая, в которых показано влияние ценовой доступности жилья на миграцию между сельской местностью и городами. А исследования, проведенные в Литве, показали, что ограничения на жилищное строительство сдерживают долгосрочный рост численности населения агломерации, оказывая повышающее влияние на цены на недвижимость. Но, отмечает Николай Куричев, в существующих исследованиях пространственная структура города и его взаимодействие с миграциями внутри страны рассматриваются изолированно.

Результаты новой работы, говорит географ, важны для стратегии пространственного развития не только Московского региона, но и всей России. Регулирование строительства в ничтожной по сравнению с площадью всей страны тридцатикилометровой зоне за МКАД — ключ к управлению миграцией в Москву и Подмосковье, а значит и к национальной системе расселения в целом. Сейчас Московская агломерация развивается экстенсивно, что ухудшает качество жизни горожан и разрушает экологический каркас региона. 

Текущая градостроительная политика и положение дел на земельном рынке в Московской области фактически стимулирует этот процесс. Вкладываясь в строительство дорог и метро, финансируя жилищное строительство (в том числе и. в рамках реновации), Москва способствует дальнейшему притоку мигрантов и оттоку квалифицированных кадров из других городов России, снижению их человеческого капитала. Получается замкнутый круг: столица, «переманив» людей из регионов, становится для следующих волн мигрантов еще привлекательней.
IQ

Автор текста: Дарья Кузнецова